工业用地的土地尽职调查与总体规划

尽职调查研究包括哪些内容

• 用地性质与规划管控要求，以及地块可适用的容积率奖励
• 建筑规范、地方性法规，以及您所在行业的特殊要求
• 报批流程与切实可行的时间表
• 市政配套容量、地质条件以及地块周边的障碍物
• 交通出入条件以及主出入口的最佳位置
• 可行性、功能任务书与预算

我们曾为一家跨国电商评估一块位于台中、面积41,000平方米的地块，用于建设建筑面积112,200平方米的物流中心。我们分析了区域物流市场，并与周边五座同类设施进行对标；依据用地性质、容积率奖励、建筑规范与物流需求检验地块条件，并评估了报批流程、市政配套、地质条件、交通出入和主出入口位置。业主最终获得总体规划、方案设计、功能任务书和成本估算，作为投资决策的依据。阅读我们的土地尽职调查指南。

产业园区与企业园区总体规划

常州科技园是一座租赁型产业园区，用地面积93,000平方米，建筑面积126,000平方米，容积率2.0，面向新能源系统与新能源汽车零部件制造企业。总体规划布置十栋厂房，分为2,000、4,000和8,000平方米三种模块，大多为两层，净高10米，首层楼面荷载2吨/平方米。另规划一栋可灵活分隔单元的高层厂房，供轻型装配使用，以及一座毗邻垂柳水池的办公与研发中心。人车分流，所有可用屋面均规划布置光伏板。

我们已建成的工厂，也都是这样开始的。台畜屏东肉品加工厂在设计之前，先由我们完成总体规划；台畜新屠宰场的厂区也由我们重新规划；山青花燃茶厂同样由我们规划，位于云南一处5公顷的山顶地块，一期即将竣工。在产业项目之外，我们还为一家员工超过100人的软件公司，规划了位于大湖、占地6.8公顷的乡村办公与休闲园区，以及南京占地500亩（约33公顷）的银杏湖文化艺术区。

评估的结论，也可能是“别买”

一份研究最有价值的时候，是它改变了决策的时候。许多总体规划最终并没有按图建设：业主换了地块、分期开发，或者发现账算不过来。这恰恰说明研究起了作用。在图纸上发现问题，远比买地之后才发现要划算得多。

我们从内部了解审批如何运作

担任实联化工内部设计经理期间，王惟泽与王惟新直接与当地设计院、规划局、国土资源局以及市、省两级政府部门打交道。如今在中国的项目，我们会选择最适合执行该项目的设计院合作：有时是熟悉当地主管部门的本地设计院，有时是与我们长期合作、了解我们的标准，并能配合必要的多轮审查和修改的设计院。这段经验，决定了我们在任何地块上首先核查的事项。