工业用地尽职调查

购买工业用地之前，先确认它能否建成您需要的厂房。我们的土地尽职调查会在您签署任何有约束力的文件之前给出明确答案，并清楚说明对成本与周期的影响。

对缺乏经验的买方而言，工业用地暗藏许多陷阱。一块地看起来价格合适、位置理想，却可能容纳不下您的生产需求、需要代价高昂的配套扩容，或者面临漫长的审批流程。最糟糕的情况，莫过于买下一块无法建成您所需厂房的土地。

签约前必须回答的问题

工业用地的大多数问题，无法从现场踏勘或招商资料中看出来。这项调查将回答以下问题：

• 这里是否允许您的生产类型，以及您计划设置的办公室、餐厅、宿舍或展厅？
• 扣除退界、建筑密度与容积率限制后，实际能建多少？
• 能否满足您现在与未来的需求？
• 适用哪些规范与许可？需要多长时间？
• 您使用的最大型货车能否顺利进出、回转与装卸？
• 用地红线处的电力与供水是否充足？废水可以排放到哪里？
• 地块是否有洪涝风险、是否靠近活动断层？地质条件对基础设计有什么影响？
• 是否有限高、地役权、管线或环境方面的限制？
• 除了土地价格之外，总成本与投产所需时间大约是多少？

调查内容

• 场地分析：用地性质、允许用途、容积率、建筑密度、退界、限高与地役权
• 规范审查：适用的建筑、消防与行业专项规范，以及您的项目在台湾需要取得的各项许可
• 交通与物流：对外交通、货车流线，以及货物与人员在场地内的流转方式
• 市政配套：电力、供水与废水的接入点，以及所需的扩容
• 地质与环境：洪涝风险、地震与断层风险、环境限制，以及根据该地块以往地质勘察报告判断的地质条件。如需更多信息，可另行委托针对该地块的勘察
• 布局测试：通过初步布局确认您的需求能否在场地内落位，包括未来扩建
• 可行性、周期与预算：估算造价，以及切实可行的投产时间表

您将获得的成果

一份简明的报告，并给出明确建议：可以推进、有条件推进，或建议放弃。报告将说明地块的开发条件、我们发现的风险及其应对成本、布局测试图，以及许可、预算与周期概要。

当您在多块地之间抉择时，我们会按照同一标准并列比较，让您看清哪一块地在总成本、风险与时间上才是更好的选择，而不只是比较土地价格。

案例：台湾物流中心

一家跨国电商委托泽新建筑，为其在台湾新建的物流中心评估选址。我们的土地尽职调查首先分析区域物流市场，以周边五座同类物流设施作为比较基准；随后依据用地性质与城市规划管控、容积奖励、建筑法规、地方性法规以及物流设施相关规范，审查首选地块的开发条件。我们同时评估了报批路径、市政配套容量、周边障碍物、地质条件、交通流线，以及主出入口的最佳位置。

研究成果包括一座总建筑面积112,200平方米、用地面积41,000平方米的物流中心总体规划，并附方案设计、项目进度计划与成本估算，为业主的投资决策提供了可靠依据。

适合委托的时机

• 签约前：在签署买卖合同、支付定金或签订租赁合同之前
• 在多块地之间抉择时：按照同一基准进行比较
• 扩建前：确认自有土地还能再建多少
• 首次进入台湾市场时：当地的法规与审批流程可能比较陌生

费用与周期

本调查按每块地固定费用报价，在了解地块与您的需求后提出。单一地块且资料齐全的情况下，约需4周，不含法定节假日。面临购地期限？我们提供需额外付费的优先服务。

与土地价格相比，这笔费用微不足道，更远低于买错地的代价。如果您决定继续推进，调查结果将直接延续到总体规划与设计。

为什么选择泽新建筑

• 深耕产业建筑：工厂、实验室与物流建筑是我们的核心业务，我们了解生产需要什么样的地块。
• 熟悉当地：我们的台北工作室长期服务于台湾各地的产业园区与工业区。
• 整合式专业服务，从购地评估到投用：土地调查的成果直接延续到后续的总体规划、设计与施工监造，成为后续每个阶段的依据。
• 项目实绩：我们的作品包括位于屏东农业生物科技园区的台畜工厂，以及位于台中的 Quest Composite 工厂。

常见问题

卖方、中介或园区管委会不能告诉我这些吗？

他们可以告诉您用地性质与基本规定，但不会为您特定的生产、物流与扩建计划能否在该地块上实现负责。

我需要先选定建筑师吗？

不需要。您可以单独委托这项调查，其他事项之后再决定。

开始前需要我提供什么？

地块位置、地块编号、卖方或园区提供的相关文件，以及简要介绍您的生产内容、人员数量、仓储需求与发展计划。