精选工业用地、制造业与供应链的最新研究，聚焦台湾、中国及亚太地区，以重点摘要呈现，并附完整报告链接与泽新观点，说明这些趋势对厂房业主的意义。
原文标题：Navigating the future of industrial demand in Asia-Pacific (2026–2027 Asia-Pacific Industrial Tenant Demand Study)
泽新观点
制造业仍在持续扩张，但脚步更加审慎，新厂也愈来愈倾向选择可立即取得、且开发弹性较高的土地。在做出投资决策前，先厘清需求、完成基地评估，这些时间绝对值得投入；一旦定案，项目也能迅速推进。
仲量联行（JLL）《2026–2027亚太工业租户需求调查》考察了13个市场中租户的实际需求。扩张需求占总需求的一半以上；仓储约占需求的80%，第三方物流企业贡献了30%以上，电商约占11%。印度和东南亚占据了约四分之三的定制开发（build-to-suit）和购置需求，反映出新建专用设施的去向。在大中华区及其他成熟市场，一半以上的需求面积超过10,000平方米；中国的电动汽车产业链也正带动电池及零部件设施的需求。
原文标题：Asia Pacific Industrial & Logistics Trends Q3 2026
泽新观点
综观亚太地区，企业不再只是增加厂房面积，而是转向更现代化、能支持自动化的空间。对中国的业主而言，此时或许正是升级或改建老旧厂房的好时机：以自动化、物流动线，以及仍在现场工作的人员为内核，重新规划厂房。
世邦魏理仕（CBRE）的季度简报没有把亚太工业物流市场当作一个整体，而是逐个国家进行解读。韩国常温仓库的空置率已降至个位数，可见现代化仓储空间之紧俏；印度的租赁活动则重新回暖。在中国，简报认为一线城市市场在经历大量新增供应和租金下行之后，正逐步企稳。租户借助占用成本下降的契机，迁入更优质、更现代化的设施，而不仅仅是为了节省成本，这使较新、品质更高的物业比老旧存量更具优势。
“租户借助占用成本下降的契机升级设施”（译）
原文标题：Industrial Market Insights – Q2 2026 (Asia Pacific)
泽新观点
随着投机性新建供给减少，愈来愈多制造商将需要量身打造或自建自用的厂房，而非租用现成空间。依自身工艺流程规划建筑，并预留扩充空间，才能在市场上找不到合适厂房时，依然掌握主动。
仲量联行（JLL）2026年第二季度报告显示，亚太工业市场正在缓慢恢复平衡。区域净吸纳量环比增加160万平方米，市场去化明显改善。与此同时，新增供应大幅收缩：北京、上海、香港和新加坡的新竣工项目极少甚至为零。在大中华区，租金仍在下行，但跌幅收窄，上海有望企稳。当地租赁需求主要来自注重成本的租户迁往更优质的楼宇，借租金走软之机升级经营场所。
原文标题：2026 Asia Pacific Real Estate Market Outlook Mid-Year Review
泽新观点
市场正在为品质买单：区位良好的现代化产业建筑得以保值，老旧厂房则逐渐落后。对业主而言，选择好的基地、采用稳健的规格，并打造让人乐于在其中工作的建筑，也是保护资产长期价值的方式。
世邦魏理仕（CBRE）年中回顾将亚太地区全年GDP增长预测从3.9%上调至4.3%，原因是AI相关产品和半导体需求强劲。2026年上半年，区域商业地产投资同比增长27%。物流方面，CBRE认为优质资产与次级资产之间的分化仍在持续，在建及规划供应预计从2027年起收缩，将对租金形成支撑。CBRE已下调中国物流市场的租金预期。相比之下，随着生产在区域内持续多元化布局，越南北部面向出口的制造业需求走强，海防周边尤为明显。
原文标题：Taiwan Investment Brief – Aug 2026: Technology Sector Acquisitions Reach New Highs
泽新观点
台湾现成厂房与工业用地的竞争相当激烈，买方多为资金雄厚的科技业者。对制造业而言，这使得购地前的审慎评估更显重要：以高价买下一块无法容纳自身生产需求的土地，才是代价最高的错误。
第一太平戴维斯（Savills）报告称，2026年上半年台湾房地产市场的推动力绝大部分来自科技企业购置自用空间。2026年上半年科技行业投资达新台币1,250亿元，其中94%投向自用厂房资产；工业地产交易总额为新台币1,602亿元，其中厂房占81%，工业用地占15%。第二季度土地交易总额为新台币237亿元。宏观背景强劲：台湾主计总处（DGBAS）预测2026年GDP增长9.64%，主要由科技行业支撑。
“工业资产领跑交易市场”（译）
原文标题：Northern Key Economic Zone (Vietnam) Industrial MarketBeat – Q2 2026
泽新观点
越南是许多客户在台湾或中国设厂之外，最主要考量的替代选项，当地的土地与现成厂房供给也正快速增加。比较各地点时，应综合评估总成本、审批流程与投产所需时间，而不只看土地价格，才能得出最清楚的答案。
戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026年第二季度越南北部报告同时跟踪工业园区土地与标准厂房。工业用地存量突破25,200公顷，上半年新增1,200多公顷，来自海防、北宁和宁平的六个园区。土地平均出租率为64%，同比下降2.7个百分点，报告将其归因于新增供应，而非需求走弱。标准厂房存量约580万平方米，出租率稳定在86%左右。河内接近满租，周边卫星省份则凭借土地供应和成本优势加快追赶。
“核心工业市场需求依然保持韧性。”（译）
原文标题：2026 China Logistics Real Estate Report: Core Assets, Lasting Value
泽新观点
在中国，短缺的已不是空间，而是合适的空间：符合企业实际运作方式、规格完善的专业化建筑。依自身工艺流程量身设计厂房，而非迁就通用型的现成空间，制造商往往能获得更好的长期价值。
第一太平戴维斯（Savills）认为，中国物流地产市场正处于租户主导的调整期，正从快速扩张转向更好地利用存量资产。新增物流用地供应大幅减少。市场集中度较高，前十大开发商约占市场的60%。目前传统甲级仓库供过于求，而专业化、高规格设施则供不应求。政策层面不鼓励新建低规格物业，并鼓励对存量物业进行改造。从区域看，以制造业为主导的华东市场率先复苏，华中则受益于产业转移。
原文标题：Taiwan Investment – Market in Minutes, June 2026: Industrial transactions hit quarterly high
泽新观点
台湾主要科学园区周边的土地日益稀缺，制造商因此愈来愈常将目光转向邻近县市。这些基地往往也相当理想，但每个新地点都有各自的土地使用分区、公用设施条件与审批进程，在做出决定前务必仔细评估。
这份第一太平戴维斯（Savills）报告聚焦台湾2026年第一季度：工业地产交易额达新台币1,110亿元，创单季度新高，主要来自厂房（76%）和工业用地（含地上权租赁，21%）。科技行业投入新台币795亿元，其中96%以上用于自用厂房。厂房交易集中在苗栗、桃园和新竹县。随着半导体供应链扩张、新竹科学园区周边土地趋紧，需求外溢至周边园区和工业区，苗栗县交易额达新台币607亿元，占全部厂房交易的70%。
“需求已外溢至苗栗县周边的科学园区和工业区”（译）
原文标题：Waypoint: Global Industrial Dynamics 2026
泽新观点
中国是少数仍让产业用户拥有充分选择的市场之一，但报告预期这个窗口将逐渐缩小。计划迁厂或兴建新厂的业主，应把握这段时间取得合适的基地，并确保建筑能因应未来的用电需求与自动化发展。
戴德梁行（Cushman & Wakefield）《Waypoint 2026》报告覆盖全球135个物流和工业市场。其核心结论是：当前租户占据主动的买方市场即将结束。随着新建物业减少，对租户有利的市场占比预计将从2026年的52%降至2029年的33%。租金已比2020年高出36%，劳动力和电力成本也在持续上涨。在亚太地区，澳大利亚、日本和新加坡空间紧缺，而中国和印度部分地区仍为租户提供了充足的选择和议价空间。
“物流周期的下一阶段，将取决于准备是否充分。”（译）
原文标题：Asia Pacific Industrial & Logistics Trends Q1 2026
泽新观点
如今，能源与运输成本已成为工厂选址的关键因素，不再只看土地价格与人力。对于在越南、台湾与中国之间权衡的制造商而言，有现成厂房可用只是答案的一部分；物流链接与厂房全生命周期的营运成本，同样不可忽视。
世邦魏理仕（CBRE）第一季度简报指出，油价波动是亚太工业地产面临的主要新风险，因为运输成本上升和供应链中断可能抑制需求。租赁需求仍由第三方物流企业支撑，即为其他企业仓储和运送货物的公司。在澳大利亚，由于现代化空间稀缺、新物业装修成本高昂，大部分成交来自租户续租。日本保持稳健。越南方面，电商、制造商和消费品企业的需求良好，但此前的大量开发使可租空间充裕，租金基本持平。
原文标题：Taiwan Investment Brief – Mar 2026: Surging AI Demand Fuels Factory Transactions
泽新观点
不只是半导体与电子业，对各类制造业而言，基地是否具备充足的电力供应与扩充空间，已与土地价格同等重要。在任何基地评估中，都应及早确认供电容量及其扩充可能，并在签订购地合约之前完成。
第一太平戴维斯（Savills）回顾2025年，展示了AI需求如何重塑台湾工业地产市场。2025年GDP增长8.63%，2024年为4.59%。厂房成交额达新台币672亿元，为十年来第二高，比十年平均水平高出76%，半导体行业领跑。科技企业连续第三年成为最大买家，投入超过新台币613亿元，大部分用于厂房。面对不断上涨的建设成本，芯片企业更青睐可快速入驻扩产的现有建筑；AI巨大的用电需求也促使它们倾向选择供电可靠、且可逐步扩容的地块。
“倾向于能够立即扩充产能的现有设施”（译）
原文标题：Southern Vietnam Industrial MarketBeat – Q4 2025: Clear recovery following tariff headwinds
泽新观点
现成厂房能协助制造商迅速投产，但长期而言，很少能真正满足专业化生产工艺的需求。对许多企业来说，较务实的做法是先租用厂房启动生产，同时在合适的土地上规划量身打造的新厂，让生产得以无缝接轨、不受中断。
戴德梁行（Cushman & Wakefield）认为，越南南部工业市场在美国关税导致的停顿之后正在复苏。同奈新增2,000公顷后，工业园区土地达到36,400公顷，一年内增长近28%。由于供应增速快于需求，土地出租率回落至74%，但租期内的报价仍升至每平方米185美元。标准厂房（即可直接租用的标准化单元）约660万平方米，各省出租率均在90%左右或更高，租金为每月每平方米4.9美元。新建道路和一座机场有望带动外围省份。
延伸阅读
原文标题：Geopolitics and the geometry of global trade: September 2026 update
泽新观点
在哪里设厂，愈来愈成为台湾、中国与东南亚之间的抉择。这份报告也显示三地的紧密链接：台湾供应 AI 芯片与服务器，中国供应零组件，东协则与两者之间有大量贸易往来。对业主而言，与供应商的距离及物流链接，因此与土地价格同样重要。这些也正是许多客户在台湾、中国与越南之间评估选址时，所面对的相同问题。
六份区域简报追踪了2026年初的商品贸易。1–5月美国自台湾进口增长78%，以半导体和服务器为主；在美国AI相关商品进口增加的1,270亿美元中，台湾占470亿美元。1–6月中国中间品出口增长27%（2025年为9%），贡献了近四分之三的出口增长。1–3月东盟自中国进口增长24%，达1,610亿美元；对美出口增长18%，达1,080亿美元。简报还涉及欧盟、印度和巴西；各经济体的统计区间不同，各简报对“中国”的界定也不尽相同。
原文标题：Industrial Development Report 2026: The Future of Industrialization. Building future-ready industries for sustainable development
泽新观点
总体规划是我们业务的一部分，而这份报告所强调的共享基础设施、共享服务与废热回收，正是规划任何新产业园区或厂区时实用的检核清单。随着亚太地区制造业的成长速度高于开发中国家平均，愈来愈多业主在评估建筑的同时，也开始通盘考量整体基地。及早确定公用设施与共享服务的配置，能为后续设计保留更大的发挥空间。
联合国工业发展组织（UNIDO）的旗舰报告展望2050年，主张必须将制造业置于可持续发展的核心。报告提出五大趋势（能源转型、人工智能与数字化、全球价值链重构、人口结构变化以及粮食体系）和七个优先领域，其中包括基础设施和更绿色的产业生态系统。报告将生态工业园区视为落实上述方向的务实路径，可通过企业集聚布局、共享基础设施与服务以及余热回收来实现。在亚太地区，制造业增加值25年来年均增长近5%，而全部发展中国家为2%；按人均计算，东亚中高收入和高收入工业化经济体增长至原来的十一倍以上，主要得益于中国制造业。UNIDO还估计，可“友岸外包”的产品占美国制成品进口的6%以上（1,810亿美元）。
原文标题：Taking charge: Manufacturers support growth with active workforce strategies
泽新观点
这份研究仅以美国制造业为对象，但有一点同样适用：舒适的工作环境，往往决定员工是否愿意留下。我们在〈论述〉中主张，自然采光与良好的环境条件有助于工厂吸引人才；而日光与空气品质，也始终是我们设计工厂、实验室与办公室时的考量重点。这些条件若能从一开始就纳入设计需求，最容易做到位。
本报告基于2023年12月对200多家美国制造商的调查、10多场高管访谈及劳动力市场数据，发现2024–2033年间美国制造业可能需要多达380万名净新增员工，其中约190万个岗位可能无人填补。2024年1月，制造业设施建设支出创下2,250亿美元的纪录，同比增长37%。在工作环境方面，高管们表示，舒适的工作场所可能决定员工是留下还是跳槽到竞争对手。一家企业在翻新一座有50年历史的工厂前先对员工进行调查，发现改善照明（包括自然采光）和空气质量位居前列；智能工厂的设计正是依据这些反馈进行的。研究结果仅针对美国。
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