在台灣購買工業用地：土地類型、取得方式與交易須知

〈購買工業用地前，必須先確認的 11 件事〉談的是基地本身能不能用；本文談的是「怎麼買」：台灣有哪些土地可以設廠、向產業園區承購與向私人購買的差別、交易流程中的申報與稅費，以及外國與大陸投資人的限制。

本文為一般說明，不構成法律或稅務意見。簽約前，請與您的律師、地政士與會計師確認。

哪些土地可以蓋工廠

• 都市計畫工業區：依都市計畫法第 36 條，工業區為促進工業發展而劃定，土地及建築物以供工業使用為主 [1]。各縣市的都市計畫與施行細則，還會再規定容許的產業類別、建蔽率與容積率。
• 非都市土地的丁種建築用地：非都市土地由直轄市、縣（市）政府編定各種使用地並實施管制（區域計畫法第 15 條）[2]；其中丁種建築用地，是「供工廠及有關工業設施建築使用者」（區域計畫法施行細則第 13 條）[3]。
• 產業園區：政府開發的產業園區，產業用地由主管機關辦理租售、設定地上權或其他經核定的方式處理（產業創新條例第 46 條）[4]，因此有些園區可以購買，有些只租不售。
• 科學園區與其他專用園區：通常設有進駐資格與審查，土地取得方式依各園區規定。

不在上述範圍內的土地，例如農牧用地，不能直接拿來蓋工廠。依工廠管理輔導法第 28-1 條，2016 年 5 月 20 日以後新增的未登記工廠，地方政府應依法停止供電、供水並拆除 [5]；違反非都市土地使用管制者，可處新台幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並得限期變更使用、停止使用或拆除恢復原狀（區域計畫法第 21 條）[2]。

非都市土地的管制，未來將由國土計畫法的「國土功能分區」取代。2025 年 1 月 20 日修正公布的國土計畫法第 45 條，將國土功能分區圖的公告期限，延長為直轄市、縣（市）國土計畫公告實施後 10 年內；分區圖公告之日起，區域計畫法停止適用 [6]。依中央社報導，全面實施的時程因此延後 6 年 [7]。購買非都市土地時，也應留意未來分區的方向。

向產業園區承購土地

• 開發管理基金：承購政府開發之產業園區的土地或建築物，須按承購價額百分之一繳交開發管理基金（產業創新條例第 48 條）[4]。
• 限期建廠與移轉限制：各園區的出售或標售須知，通常規定在一定期限內取得建造執照與使用執照，並達到一定的建蔽率，才算「完成使用」；完成前不得移轉。例如桃園市政府「桃園科技工業園區第二期」產業用地標售須知規定：產權移轉登記次日起 5 年內取得使用執照，且使用執照所載廠房建蔽率不得低於承購土地的 30%，期間不得將土地移轉他人 [8]。
• 閒置土地：政府開發的產業園區，土地所有權人無正當理由持續閒置者，主管機關得公告限期 2 年內完成建築使用；屆期未完成，得處該土地當期公告現值總額 10% 以下罰鍰，最終可公開強制拍賣（產業創新條例第 46-1 條）[4]。
• 產業類別與總量：園區通常限定可進駐的產業類別，並訂有用水、廢水與空氣污染物等總量；以桃園科技工業園區第二期為例，主管機關並保留各類使用量 20% 的核配權利 [8]。申購前，應先確認您的需求在可分配的範圍內。

換句話說，向園區承購土地，同時承擔了「在期限內依規定蓋好並使用」的義務。建廠時程與設計進度，最好在申購前就排定。

向私人購買土地或既有廠房

• 確認使用分區與編定：申請土地使用分區證明，或查閱地籍資料上的使用地類別。
• 確認既有工廠是否合法：可在經濟部產業發展署「工廠公示資料查詢系統」查詢工廠登記資料 [9]，並核對使用執照與現況是否相符。依工廠管理輔導法第 15 條，廠房利用違章建築或違反建築物使用用途者，不得辦理工廠登記 [5]。
• 土壤與地下水污染：依土壤及地下水污染整治法第 9 條，中央主管機關公告的事業，在辦理設立、登記或變更產業類別等情形時，須先檢具用地的土壤污染評估調查及檢測資料送審 [10]。購地前，就應請賣方提供調查資料，必要時另行委託檢測。
• 查詢成交行情：內政部「不動產交易實價查詢服務網」可查詢鄰近土地與廠房的實際成交價格 [11]。

交易流程中的申報與稅費

• 登記期限與實價登錄：依平均地權條例第 47 條，買賣雙方應於訂約之日起 30 日內，共同申請所有權移轉登記並申報土地移轉現值；申請移轉登記時，也須申報登錄實際成交資訊 [12]。
• 土地增值稅：土地為有償移轉者，納稅義務人為原所有權人（土地稅法第 5 條）[13]。簽約時應寫清楚各項稅費由誰負擔。
• 契稅：在開徵土地增值稅區域的土地，免徵契稅；一併購買的地上建物，仍須申報繳納契稅（契稅條例第 2 條）[14]。

外國與大陸投資人

• 外國人：外國人可為自用、投資或公益目的，取得供工廠使用的土地（土地法第 19 條），但須經直轄市或縣（市）政府核准（第 20 條），並以其本國給予我國人民同等權利者為限（第 18 條）；林地、漁地、水源地等土地，不得移轉或租賃予外國人（第 17 條）[15]。
• 大陸地區人民、法人或其於第三地區投資的公司：非經主管機關許可，不得在台灣取得、設定或移轉不動產物權（臺灣地區與大陸地區人民關係條例第 69 條）[16]。
• 投資核准：外國投資人也須先取得投資核准，詳見〈台灣設廠流程〉與〈外商來台設廠〉。

澤新建築能協助什麼

我們不是仲介、律師或地政士，不經手土地買賣。我們的角色，是在您簽約前，從設計與法規的角度確認土地能不能蓋出您需要的工廠：使用分區、容積與退縮、聯外交通、電力、地質與審查路徑，再以配置測試做成比較。若需要造價比較，建議由您委託專業估價師（工料估算）辦理，我們也可以為您推薦；之後，我們再依估算結果協調設計。

台中物流中心的土地評估研究就是一例：我們為一家跨國電商評估基地，最後提出基地面積 41,000 平方公尺、總樓地板面積 112,200 平方公尺的總體規劃；隨附的成本估算，由我們邀請的營造廠依實際市場行情編列。

常見問題

產業園區的土地買了可以轉賣嗎？

完成使用前通常不得移轉；完成使用的認定標準與期限，依各園區的出售須知與買賣契約而定。

外國公司可以買工業用地嗎？

可以為設廠等用途取得土地，但須經直轄市或縣（市）政府核准，並受互惠原則與特定土地類別的限制。請先與律師確認投資架構。

什麼時候應該請建築設計團隊評估土地？

在簽署任何有約束力的文件之前。這個階段做一次評估的花費，遠低於日後為了遷就基地限制而重新設計。